Kolejne mieszkanie czy akcje? Co lepiej buduje nasz kapitał dziś?
Zyski z warszawskich mieszkań vs giełdowe akcje – jaka strategia stosowana przez inwestorów na dojrzałych rynkach sprawdza się najlepiej.
Polska jest krajem właścicieli mieszkań. Ponad 85% gospodarstw domowych posiada własne miejsce zamieszkania — to jeden z najwyższych wskaźników na świecie. Nieruchomość stanowi fundament długoterminowego majątku
i oszczędności wielu rodzin. Badania z ostatniej dekady pokazują dodatkowo, że około 15% gospodarstw domowych posiada więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną. Dla porównania w Stanach Zjednoczonych mniej niż 5% gospodarstw ma więcej niż jeden dom. To prowadzi do naturalnego pytania: Czy nieruchomości mieszkaniowe są rzeczywiście lepszą inwestycją długoterminową niż alternatywy takie jak rynek akcji? I czy inwestorzy lokujący większość oszczędności
w mieszkaniach nie rezygnują z potencjalnie wyższych zysków?
Jak pokazuje historia,jedno z najbardziej kompleksowych badań na ten temat — The Rate of Return on Everything — przeanalizowało wyniki inwestycji w akcje
i nieruchomości na przestrzeni wielu lat, w 16 rozwiniętych gospodarkach. Od 1950 roku akcje przynosiły średnio około 8,2% realnej stopy zwrotu rocznie, podczas gdy nieruchomości mieszkaniowe około 7,4%. Od 1980 roku różnica ta jeszcze się zwiększyła: 10,7% dla akcji i 6,4% dla nieruchomości.
Kraje, które przez długi czas cieszyły się stabilnością polityczną i instytucjonalną, notowały zwykle jeszcze lepsze wyniki rynku akcji w relacji do rynku nieruchomości. Różnica poniżej jednego punktu procentowego rocznie może wydawać się niewielka. Jednak w długim okresie działa procent składany.
W ciągu 25 lat przewaga 0,8% rocznie może przełożyć się na ponad 120% różnicy w łącznej stopie zwrotu. Przy różnicy 3,3% — podobnej do tej po 1980 roku — przewaga ta może sięgnąć nawet 800%. Wyższe stopy zwrotu z akcji mają jednak swoją cenę: znacznie większą zmienność. W tym samym badaniu zmienność cen nieruchomości wynosiła średnio około 10%, podczas gdy dla akcji było to około 22%.
W teorii liczy się stopa zwrotu, a w praktyce każda klasa aktywów ma swoje wady i zalety. Nieruchomości sprawiają wrażenie stabilniejszych, ponieważ nie są wyceniane codziennie na rynku. Ceny zmieniają się wolniej, a inwestorzy nie obserwują ciągłych wahań wartości, jak na giełdzie. Akcje, szczególnie kupowane poprzez indeks, są z natury dobrze zdywersyfikowane. Mimo większych wahań cen, ich realne ryzyko bywa niższe niż w przypadku jednego mieszkania w jednej lokalizacji. Nieruchomości wymagają zarządzania: remontów, zmiany najemców, ryzyka pustostanów oraz formalności. Akcje nie wymagają takiego zaangażowania operacyjnego.
Kluczową różnicą jest reinwestowanie. Inwestorzy giełdowi mogą automatycznie reinwestować dywidendy poprzez fundusze typu Total Return, często bez natychmiastowych konsekwencji podatkowych. Dochód z najmu jest natomiast zazwyczaj opodatkowany na bieżąco i nie można go w prosty sposób reinwestować w tę samą nieruchomość. Dźwignia była historycznie jedną
z największych przewag rynku nieruchomości. Jednak dziś również rynek akcji umożliwia jej wykorzystanie — często przy korzystniejszym koszcie finansowania.
Co pokazują dane z Polski: Warszawa vs. mWIG40TR (2015–2025)? Na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego oraz serwisu STOOQ można porównać wyniki warszawskich nieruchomości mieszkaniowych z indeksem mWIG40 Total Return w latach 2015–2025. Zwroty z nieruchomości zostały obliczone jako średnia roczna zmiana ceny metra kwadratowego oraz dochód
z najmu netto (po odjęciu około 10% kosztów utrzymania i pustostanów). Przy czym dochód z najmu traktowany był jako gotówka, bez reinwestowania. Akcje natomiast analizowano na podstawie indeksu Total Return, który zakłada automatyczne reinwestowanie dywidend. W obu przypadkach jednak nie uwzględniono dźwigni finansowej.
| ROK | WARSZAWSKIE MIESZKANIA (TR) | mWIG40TR |
| 2015 | 5,5% | 4,6% |
| 2016 | 6,0% | 23,3% |
| 2017 | 11,4% | 17,7% |
| 2018 | 14,9% | -16,8% |
| 2019 | 13,6% | 3,0% |
| 2020 | 10,6% | 3,6% |
| 2021 | 15,9% | 36,8% |
| 2022 | 6,1% | -18,5% |
| 2023 | 27,9% | 43,2% |
| 2024 | 16,6% | 9,9% |
| 2025 | 6,8% | 37,7% |
Łączny wynik:
- Warszawskie nieruchomości: 175%
- mWIG40TR: 226%
Wyniki łączne (2015–2025)
Warszawskie nieruchomości
- wzrost wartości: 123%
- dochód z najmu netto: 52%
- łączna stopa zwrotu: 175%
mWIG40TR
- łączna stopa zwrotu: 226%
Dane pokazują, że obie klasy aktywów radziły sobie bardzo dobrze w ostatniej dekadzie. Bez uwzględnienia najmu i reinwestowanych dywidend ich wyniki byłyby do siebie zbliżone. Jednak po uwzględnieniu efektu procentu składanego akcje wyraźnie wysuwają się na prowadzenie. Zmienność cen nieruchomości była znacznie niższa niż na rynku akcji. Warszawski rynek mieszkań, uwzględniając dochód z najmu, nie zanotował w tym okresie ani jednego ujemnego roku, podczas gdy akcje przechodziły okresy silnych spadków. Warto jednak pamiętać, że dane dla nieruchomości to średnia dla całego miasta. W przypadku pojedynczego mieszkania wyniki mogą być zupełnie inne — to nadal inwestycja skoncentrowana.
Doświadczenia bardziej rozwiniętych rynków kapitałowych pokazują, że dyskusja nie powinna sprowadzać się do wyboru między nieruchomościami a akcjami, lecz do ich łączenia. Badania wskazują na stosunkowo niską korelację między tymi aktywami w długim okresie. Dzięki temu inwestor może osiągać podobne wyniki przy niższym ryzyku całego portfela. Akcje oferują wyższy potencjał wzrostu
i płynność, ale większą zmienność. Nieruchomości zapewniają stabilność
i dochód, lecz mają ograniczoną płynność i większe ryzyko koncentracji. Połączenie obu może być najbardziej zrównoważonym rozwiązaniem.
Jaka proporcja ma sens? Na podstawie struktury majątku w krajach rozwiniętych często spotykany długoterminowy układ to około 60% akcje / 40% nieruchomości. Nie jest to sztywna reguła, ale raczej punkt odniesienia pokazujący, jak w praktyce wygląda dywersyfikacja majątku.Gdyby inwestor utrzymywał w ostatniej dekadzie taką proporcję pomiędzy mWIG40TR
a warszawskimi nieruchomościami, łączna stopa zwrotu wyniosłaby około 200% — więcej niż w przypadku samych nieruchomości i przy wyraźnie niższej zmienności niż w przypadku samych akcji.
Nieruchomości i akcje oferują różne korzyści, które odpowiadają różnym typom inwestorów i celów finansowych. Nieruchomości dają stabilność, realny
i namacalny dochód z najmu, ale także wysoką koncentrację, mniejszą płynność
i konieczność zarządzania. Akcje natomiast dywersyfikację, płynność i silny efekt procentu składanego ale także większą zmienność.
Dla wielu polskich gospodarstw domowych — szczególnie tych, które posiadają już drugie mieszkanie — optymalna strategia może nie polegać na wyborze jednego aktywa kosztem drugiego, lecz także na odpowiednim balansie między nimi. Najbardziej odporne struktury majątku opierają się bowiem na kilku źródłach wzrostu.